Mietrecht und Wohnungs­eigentumsrecht in Aschaffenburg

Während Mieter das Mietverhältnis grundsätzlich jederzeit ohne Angabe von Gründen ordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen können, muss der Vermieter einen berechtigten Grund für die Kündigung vortragen. Auf das Recht zur ordentlichen Kündigung kann beidseitig zeitlich befristet (maximal 48 Monate ab Abschluss des Mietvertrags) verzichtet werden. Auf das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann nicht verzichtet werden.

Die häufigsten Kündigungsgründe stellen die Geltendmachung von Eigenbedarf oder der Zahlungsverzug des Mieters dar. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe sind nachvollziehbar im Kündigungsschreiben anzugeben. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam.

Wenn der Mieter trotz wirksam ausgesprochener Kündigung nicht freiwillig auszieht, muss der Vermieter Räumungsklage erheben, um die Räumung und Herausgabe der Wohnung durchzusetzen.

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts (bspw. eine Pflegekraft) benötigt. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen, warum er oder die begünstigte Person die Wohnung beziehen will.

Wenn sich später herausstellen sollte, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, die Wohnung also nicht selbst oder durch eine begünstigte Person genutzt wird, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig, wenn dieser aufgrund der Eigenbedarfskündigung ausgezogen ist. Als Schadenspositionen kommen insbesondere Umzugskosten und erhöhte Mietkosten für die neue Wohnung in Betracht.

Mieter können der Eigenbedarfskündigung in den Fällen, in denen die Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte darstellen würde, spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses (zumindest auf Zeit) verlangen. Hierbei gelten im gerichtlichen Verfahren jedoch hohe Darlegungsanforderungen.

Der Vermieter darf im Wohnraummietrecht frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, innerhalb der letzten drei Jahre aber nur um bis zu 20% bzw. 15%, wenn die sog. „Mietpreisbremse“ am Wohnort gültig ist. Die Mieterhöhung muss begründet werden durch Bezugnahme auf: Mietspiegel, Sachverständigenwohnung oder Vergleichswohnungen. Ohne Einhaltung der formellen Anforderungen ist die Mieterhöhung unwirksam.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter während der Mietdauer eine mangelfreie Mietsache zur Verfügung zu stellen. Erfüllt der Vermieter diese Pflicht nicht, kann der Mieter Beseitigung der Mängel verlangen und im Falle eines nicht unerheblichen Mangels sogar die Miete angemessen mindern, wenn er den Mangel vorher angezeigt hat. In welcher Höhe die Miete gemindert werden kann, ist eine Einzelfallentscheidung und lässt sich nicht pauschal beantworten.

Die Mietkaution stellt eine Sicherheitsleistung für den Vermieter dar und darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Mietkaution nicht direkt zurückgezahlt werden. Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zu, zu prüfen, ob noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen, bspw. Schäden oder Nachforderungen aus einer noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnung.

Vermieter können die Betriebs- bzw. Nebenkosten durch entsprechende Vereinbarung wirksam im Mietvertrag auf den Mieter umlegen. Dies kann entweder durch eine Nebenkostenpauschale erfolgen, wodurch die Nebenkosten mit der Zahlung vollständig abgegolten sind oder durch Vereinbarung einer jährlichen Abrechnung. Der Mieter leistet dann monatliche Vorauszahlungen. Nach dem jeweiligen Abrechnungszeitraum (regelmäßig das Kalenderjahr) muss der Vermieter innerhalb eines Jahres eine Nebenkostenabrechnung erstellen und dem Mieter zur Verfügung stellen. Wenn diese Frist verstreicht, kann der Vermieter keine Nachzahlungen verlangen. Die Abrechnung muss zudem auch einige Formanforderungen erfüllen und bestimmte Mindestangaben enthalten:

• Abrechnungszeitraum und Zeitpunkt der Erstellung
• Angabe der abzurechnenden Wohnung
• Kenntlichmachung des Austellers
• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
• Berechnung des Anteils des Mieters
• Abzug der Vorauszahlungen.

Häufiger Streitpunkt, insbesondere bei Beendigung des Mietverhältnisses, ist die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter verpflichtet ist Schönheitsreparaturen durchzuführen. Schönheitsreparaturen sind nach § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV das tapezieren, anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Ob der Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen, hängt schon davon ab, ob eine Schönheitsreparaturklausel wirksam im Mietvertrag vereinbart ist. In der Rechtsprechung gibt es eine Vielzahl von Entscheidungen zu der Frage, welche Vereinbarungen wirksam sind. Bei einer unwirksamen Vereinbarung schuldet der Mieter weder während des Mietverhältnisses noch nach Beendigung Schönheitsreparaturmaßnahmen.

Anders als das Wohnraummietrecht ist das Gewerbemietrecht gesetzlich kaum geregelt. Die meisten gesetzlichen Schutzvorschriften zugunsten von Wohnraummietern, insbesondere die Kündigungsschutzvorschriften finden im Gewerberaummietrecht keine Anwendung, wenn keine explizite Vereinbarung im Mietvertrag aufgenommen ist. Es herrscht hier überwiegend Vertragsfreiheit, was zur Folge hat, dass die Mietparteien bei Vertragsschluss Regelungen treffen sollten, wie das Mietverhältnis ausgestaltet sein soll. Insbesondere sollte festgelegt sein, für welche Zwecke die Mieträume benötigt werden.

Das Hausgeld ist vergleichbar mit den Neben- und Betriebskosten im Mietrecht und wird von allen Wohnungseigentümern monatlich im Voraus gezahlt und soll dazu dienen, dass die Eigentümergemeinschaft über die notwendigen finanziellen Mittel verfügt, um das Gemeinschaftseigentum zu bewirtschaften, pflegen und instand zu halten. Die Höhe des Hausgelds wird jährlich im Rahmen des Wirtschaftsplanes festgesetzt und mit der Hausgeldabrechnung abgerechnet.

Kommt ein oder mehrere Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes nicht nach, kann dies die Eigentümergemeinschaft vor enorme Probleme stellen. Die Eigentümergemeinschaft, in der Regel vertreten durch eine Hausverwaltung, hat deshalb auch die Möglichkeit unberechtigterweise nicht gezahltes Hausgeld gerichtlich einzuklagen.

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan. Hier werden alle wichtigen Entscheidungen beschlossen. Die wichtigsten Themen über die auf der ordentlichen Eigentümerversammlung Beschlüsse gefasst werden müssen sind: Bestellung und Abberufung eines Verwalters, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Instandsetzungsmaßnahmen, bauliche Veränderungen, Wahl eines Verwaltungsbeirates.

Wenn die Eigentümergemeinschaft nichts anderes vereinbart hat, genügt für die Beschlussfassung eines Tagesordnungspunktes (TOP) grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Nicht selten kommt es vor, dass einzelne Wohnungseigentümer mit einem getroffenen Beschluss nicht einverstanden sind oder ein begehrter Beschluss aufgrund der fehlenden Mehrheit nicht beschlossen wird.

In diesen Fällen muss innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung Anfechtungs- bzw. Beschlussersetzungsklage erhoben werden, wenn der Beschluss nicht rechtskräftig werden soll. Ob die Klage Erfolg haben wird, hängt davon ab, ob der angegriffene Beschluss bzw. der Nichtbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und muss für jeden Einzelfall geprüft werden.

Die Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Wohnungs- bzw. Sondereigentum ist relativ einfach. Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist. Sondereigentum sind, einfach ausgedrückt, die Wohnungen bzw. Räumlichkeiten, die vertraglich nur bestimmten Miteigentümern zugeordnet werden. Das Sondereigentum gehört also nur dem jeweiligen Eigentümer. Eigentümer können mit ihrem Sondereigentum grundsätzlich so verfahren, wie sie möchten, solange sie hierbei nicht das Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum anderer beeinträchtigen.

Neben dem Sondereigentum besteht die Möglichkeit den Eigentümern noch Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen einzuräumen. Die Sondernutzungsflächen gehören zwar zum Gemeinschaftseigentum, dürften aber aufgrund vertraglicher Vereinbarung ausschließlich von dem Sondernutzungsberechtigten genutzt werden. Vorsicht ist hier jedoch geboten, wenn hier bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen. Diese sind, sofern keine abweichende Regelung getroffen ist, grundsätzlich nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft möglich. Zu den relevantesten Sondernutzungsflächen gehört der Gartenabteil.

Die Teilungserklärung regelt im Kern wie ein Objekt aufgeteilt und die Miteigentumsanteile zugeteilt werden.

Die Gemeinschaftsordnung ist quasi die Verfassung der Eigentümergemeinschaft. Hierin werden sämtliche Rechte und Pflichten der Eigentümer festgehalten, wie zum Beispiel die Stimmrechte und die grundsätzliche Kostenaufteilung unter den einzelnen Eigentümern und natürlich die Art und Weise, wie das Wohnungs- und Gemeinschaftseigentum genutzt werden darf.

Fast jede mittelgroße bis große WEG hat eine Hausverwaltung, die mit der Betreuung des Gemeinschaftseigentums beauftragt ist. Dies macht auch Sinn, da die ordnungsgemäße Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft aufwändig ist und viele Stolpersteine birgt weshalb die Verwaltung in professionelle Hände gegeben werden sollte.

Die Hausverwaltung wird durch die Eigentümerversammlung grundsätzlich für mehrere Jahre bestellt und kann von dieser auch abberufen werden. Rechte und Pflichten der Verwaltung ergeben sich aus dem Verwaltervertrag. Hierzu geht vor allem die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung und Umsetzung der darin getroffenen Beschlüsse. Der Verwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen, oder aber, wenn es innerhalb der WEG Konflikte gibt, zum Beispiel während eines Beschlussanfechtungsprozesses.

Neben der Hausverwaltung ist der Verwaltungsbeirat ein weiteres wichtiges Organ innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Eine gesetzliche Pflicht, Verwaltungsbeiräte zu wählen gibt es nicht, ist aber durchaus sinnvoll. Der Verwaltungsbeirat hat die Aufgabe, den Hausverwalter bei der Durchführung bestimmter Aufgaben zu unterstützen und zu überprüfen. Dadurch kann sichergestellt werden, dass der Verwalter seinen Aufgaben ordnungsgemäß nachkommt.