Sie benötigen als Mieter, Vermieter oder Wohnungseigentümer kompetente Hilfe von einem Rechtsanwalt im komplexen Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts (WEG-Recht), weil Sie zum Beispiel ein Problem in einem Mietverhältnis haben oder sich der Wohnungseigentumsgemeinschaft streiten? Gerne unterstütze ich Sie mit langjähriger Erfahrung, um für Sie das bestmögliche Ergebnis zu erzielen – sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht. Unter anderem helfe ich Ihnen bei:
Mit meiner Unterstützung vermeiden Sie Fehler, mühselige Prozesse und unnötige Kosten. Ich wahre für Sie sämtliche Anspruchs- und Verteidigungschancen und sorge dafür, dass Sie möglichst schnell zu Ihrem Recht kommen. Ein Anruf genügt!
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Thomas Weissinger
Als Rechtsanwalt setzte ich mich seit vielen Jahren erfolgreich für die Interessen meiner Mandanten auf dem Gebiet des Miet-, Wohneigentums- und Immobilienrecht ein. Aufgrund meiner langjährigen Erfahrung bin ich dabei in der Lage, mich gezielt auf Sie und Ihre rechtlichen Ansprüche zu fokussieren und diese konsequent zu vertreten.
In meiner Kanzlei sind Sie keine anonyme Akte, sondern ein wertgeschätzter Partner. Ich nehme mir die Zeit, Ihr Anliegen gründlich zu verstehen und entwickle daraufhin maßgeschneiderte Lösungsstrategien, um Ihre rechtlichen Interessen effektiv zu vertreten.
Meine Mandanten, zu denen u.a. Mieter, Vermieter oder Immobilienkäufer zählen, schätzen bei der Zusammenarbeit insbesondere meine Objektivität, Ehrlichkeit, Durchsetzungsstärke und Empathie. Zusammen mit meinem Verhandlungsgeschick erreiche ich dadurch auch in schwierigen Fällen das für Sie bestmögliche Ergebnis.
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Wir lösen Ihre Probleme
Die Kanzlei Weissinger ist Ihr zuverlässiger und kompetenter Partner für alle Anliegen im Miet-, Wohneigentums- und Immobilienrecht. Wir beraten Sie umfassend und sichere Sie in allen Fragen rechtlich fundiert ab.
Bei der Bearbeitung Ihres Falls streben wir stets eine schnelle und wirtschaftliche Lösung an, weswegen wir versuchen, Ihr Anliegen zunächst außergerichtlich zu lösen. Sollte eine Verständigung jedoch nicht möglich sein, setzten wir uns entschlossen für Ihre Interessen auch gerichtlich ein.
Dank unserer modernen Arbeitsweise wird kein Besuch in unserer Kanzlei benötigt. Sämtliche Angelegenheiten können Sie bei uns auch ortsunabhängig, telefonisch oder digital klären – das spart Ihnen wertvolle Zeit und Kosten.
Zögern Sie daher nicht, uns kontaktieren. Rechtsanwalt Thomas Weissinger erläutert Ihnen im Erstgespräch Ihre rechtlichen Möglichkeiten und findet mit Ihnen gemeinsam die effektivste Lösung für Ihr Anliegen.
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Von zufriedenen Mandanten empfohlen
Mietrecht
Mietrecht ist eines der bundesweit konfliktreichsten Rechtsgebiete und betrifft die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Streitigkeiten entstehen oft aus Mietausfällen, Mietminderungen, Mängeln an Wohn- oder Geschäftsräumen und Problemen mit Betriebskostenabrechnungen. Auch die Regulierung von Beschädigungen oder Mängeln bei Auszug und die Einbehaltung von Kautionen führen oft zu Unstimmigkeiten.
Damit solche Mietstreitigkeiten schnell und effizient beendet werden können, lohnt es sich von Beginn an einen Rechtsanwalt mit einzubeziehen.
Als Rechtsanwalt unterstütze Sie jedoch nicht nur bei bestehenden Konflikten, sondern helfen auch präventiv bei der Gestaltung und Anpassung von Mietverträgen, um Probleme von vornherein auszuschließen.
WEG-Recht (Wohnungseigentum)
Das WEG-Recht (Wohnungseigentumsrecht) ist bei vielen Anwälten ein unbeliebtes Thema. Entsprechend stiefmütterlich wird es meistens behandelt. Für Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsgemeinschaften geht es dabei jedoch regelmäßig um erhebliche finanzielle Interessen. Über die Notwendigkeit und Angemessenheit von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen oder andere Investitionen des Wohnungseigentums entsteht aufgrund der hohen Kosten nicht selten Streit. Ferner sind sich Wohnungseigentümer häufig auch nicht über die jeweiligen Rechte und Pflichten im Klaren, die aus der Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft herrühren.
Als Rechtsanwalt mit langjähriger Erfahrung berate und vertreten Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen umfassend in sämtlichen Angelegenheiten des WEG-Rechts.
Immobilienrecht
Immobilien gelten sowohl bei Privatpersonen als auch bei Unternehmen weiterhin als einer der wichtigsten Vermögenswerte. Das Immobilienrecht umfasst alle Rechtsverhältnisse, welche sich mit dem Erwerb, der Veräußerung, Belastung oder Verwaltung und Vermietung von Grundstücken befassen. Das Immobilienrecht stellt damit ein komplexes Rechtsgebiet dar, welches den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie abdeckt.
Insbesondere, da es sich bei Immobilien häufig um hohe Vermögenswerte handelt, ist es von großer Wichtigkeit, auf professionelle juristische Beratung zurückzugreifen, um Risiken minimieren und Ihre Rechte und Interessen effektiv zu schützen zu können.
Als erfahrener Rechtsanwalt im Bereich des Immobilienrechts unterstütze ich Sie, Verträge zu prüfen oder diese auszuarbeiten, etwaige Streitigkeiten zu lösen und Sie erfolgreich durch komplexe rechtliche Verfahren zu führen.
Maklerrecht
In engem Zusammenhang mit dem Mietrecht oder dem Kauf einer Immobilie steht das Maklerrecht. Immobilienmakler erhalten eine Provision für die Vermittlung von Wohnungen und Grundstücken. Trotz der enormen wirtschaftlichen Bedeutung ist das Recht der Makler gesetzlich kaum geregelt. Makler treffen bei der Vermittlung von Wohnungen und Grundstücken eine Reihe von Aufklärungs- und Hinweispflichten. Welche Rechte und Pflichten aber genau zwischen Makler, Auftraggeber und Interesnten bestehen, ist unter den Beteiligten häufig nicht klar geregelt.
Mit meiner juristischen Expertise berate ich sowohl Immobilienmakler, Auftraggeber und Interessenten, was bei Abschluss eines Maklervertrages zu beachten ist und unterstütze Sie bei der Ausgestaltung des Maklervertrags damit es gar nicht erst zum Streit kommt. Auch im Fall einer streitigen Auseinandersetzung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung und vertrete Ihre Interessen gerichtlich und außergerichtlich.
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Langjährige Erfahrung
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Vermieter &
Eigentümer
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Immobilien, Grundstücke & Wohneigentum
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Baumängel &
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Häufige Fragen
Wenn Mieter sich vertragswidrig verhalten, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Die Abmahnung sollte ernst genommen werden. Verstößt der Mieter auch nach der Abmahnung weiterhin gegen seine mietvertraglichen Pflichten, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen.
In manchen Fällen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt, z.B. bei einem Mietrückstand von wenigstens zwei Monatsmieten, kann der Vermieter das Mietverhältnis auch ohne Ausspruch einer Abmahnung außerordentlich fristlos kündigen.
Während Mieter das Mietverhältnis grundsätzlich jederzeit ohne Angabe von Gründen ordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen können, muss der Vermieter einen berechtigten Grund für die Kündigung vortragen. Auf das Recht zur ordentlichen Kündigung kann beidseitig zeitlich befristet (maximal 48 Monate ab Abschluss des Mietvertrags) verzichtet werden. Auf das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann nicht verzichtet werden.
Die häufigsten Kündigungsgründe stellen die Geltendmachung von Eigenbedarf oder der Zahlungsverzug des Mieters dar. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe sind nachvollziehbar im Kündigungsschreiben anzugeben. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam.
Wenn der Mieter trotz wirksam ausgesprochener Kündigung nicht freiwillig auszieht, muss der Vermieter Räumungsklage erheben, um die Räumung und Herausgabe der Wohnung durchzusetzen.
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts (bspw. eine Pflegekraft) benötigt. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen, warum er oder die begünstigte Person die Wohnung beziehen will.
Wenn sich später herausstellen sollte, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, die Wohnung also nicht selbst oder durch eine begünstigte Person genutzt wird, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig, wenn dieser aufgrund der Eigenbedarfskündigung ausgezogen ist. Als Schadenspositionen kommen insbesondere Umzugskosten und erhöhte Mietkosten für die neue Wohnung in Betracht.
Mieter können der Eigenbedarfskündigung in den Fällen, in denen die Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte darstellen würde, spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses (zumindest auf Zeit) verlangen. Hierbei gelten im gerichtlichen Verfahren jedoch hohe Darlegungsanforderungen.
Der Vermieter darf im Wohnraummietrecht frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, innerhalb der letzten drei Jahre aber nur um bis zu 20% bzw. 15%, wenn die sog. „Mietpreisbremse“ am Wohnort gültig ist. Die Mieterhöhung muss begründet werden durch Bezugnahme auf: Mietspiegel, Sachverständigenwohnung oder Vergleichswohnungen. Ohne Einhaltung der formellen Anforderungen ist die Mieterhöhung unwirksam.
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter während der Mietdauer eine mangelfreie Mietsache zur Verfügung zu stellen. Erfüllt der Vermieter diese Pflicht nicht, kann der Mieter Beseitigung der Mängel verlangen und im Falle eines nicht unerheblichen Mangels sogar die Miete angemessen mindern, wenn er den Mangel vorher angezeigt hat. In welcher Höhe die Miete gemindert werden kann, ist eine Einzelfallentscheidung und lässt sich nicht pauschal beantworten.
Die Mietkaution stellt eine Sicherheitsleistung für den Vermieter dar und darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Mietkaution nicht direkt zurückgezahlt werden. Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zu, zu prüfen, ob noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen, bspw. Schäden oder Nachforderungen aus einer noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnung.
Vermieter können die Betriebs- bzw. Nebenkosten durch entsprechende Vereinbarung wirksam im Mietvertrag auf den Mieter umlegen. Dies kann entweder durch eine Nebenkostenpauschale erfolgen, wodurch die Nebenkosten mit der Zahlung vollständig abgegolten sind oder durch Vereinbarung einer jährlichen Abrechnung. Der Mieter leistet dann monatliche Vorauszahlungen. Nach dem jeweiligen Abrechnungszeitraum (regelmäßig das Kalenderjahr) muss der Vermieter innerhalb eines Jahres eine Nebenkostenabrechnung erstellen und dem Mieter zur Verfügung stellen. Wenn diese Frist verstreicht, kann der Vermieter keine Nachzahlungen verlangen. Die Abrechnung muss zudem auch einige Formanforderungen erfüllen und bestimmte Mindestangaben enthalten:
Häufiger Streitpunkt, insbesondere bei Beendigung des Mietverhältnisses, ist die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter verpflichtet ist Schönheitsreparaturen durchzuführen. Schönheitsreparaturen sind nach § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV das tapezieren, anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Ob der Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen, hängt schon davon ab, ob eine Schönheitsreparaturklausel wirksam im Mietvertrag vereinbart ist. In der Rechtsprechung gibt es eine Vielzahl von Entscheidungen zu der Frage, welche Vereinbarungen wirksam sind. Bei einer unwirksamen Vereinbarung schuldet der Mieter weder während des Mietverhältnisses noch nach Beendigung Schönheitsreparaturmaßnahmen.
Anders als das Wohnraummietrecht ist das Gewerbemietrecht gesetzlich kaum geregelt. Die meisten gesetzlichen Schutzvorschriften zugunsten von Wohnraummietern, insbesondere die Kündigungsschutzvorschriften finden im Gewerberaummietrecht keine Anwendung, wenn keine explizite Vereinbarung im Mietvertrag aufgenommen ist. Es herrscht hier überwiegend Vertragsfreiheit, was zur Folge hat, dass die Mietparteien bei Vertragsschluss Regelungen treffen sollten, wie das Mietverhältnis ausgestaltet sein soll. Insbesondere sollte festgelegt sein, für welche Zwecke die Mieträume benötigt werden.
Das Hausgeld ist vergleichbar mit den Neben- und Betriebskosten im Mietrecht und wird von allen Wohnungseigentümern monatlich im Voraus gezahlt und soll dazu dienen, dass die Eigentümergemeinschaft über die notwendigen finanziellen Mittel verfügt, um das Gemeinschaftseigentum zu bewirtschaften, pflegen und instand zu halten. Die Höhe des Hausgelds wird jährlich im Rahmen des Wirtschaftsplanes festgesetzt und mit der Hausgeldabrechnung abgerechnet.
Kommt ein oder mehrere Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes nicht nach, kann dies die Eigentümergemeinschaft vor enorme Probleme stellen. Die Eigentümergemeinschaft, in der Regel vertreten durch eine Hausverwaltung, hat deshalb auch die Möglichkeit unberechtigterweise nicht gezahltes Hausgeld gerichtlich einzuklagen.
Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan. Hier werden alle wichtigen Entscheidungen beschlossen. Die wichtigsten Themen über die auf der ordentlichen Eigentümerversammlung Beschlüsse gefasst werden müssen sind: Bestellung und Abberufung eines Verwalters, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Instandsetzungsmaßnahmen, bauliche Veränderungen, Wahl eines Verwaltungsbeirates.
Wenn die Eigentümergemeinschaft nichts anderes vereinbart hat, genügt für die Beschlussfassung eines Tagesordnungspunktes (TOP) grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Nicht selten kommt es vor, dass einzelne Wohnungseigentümer mit einem getroffenen Beschluss nicht einverstanden sind oder ein begehrter Beschluss aufgrund der fehlenden Mehrheit nicht beschlossen wird.
In diesen Fällen muss innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung Anfechtungs- bzw. Beschlussersetzungsklage erhoben werden, wenn der Beschluss nicht rechtskräftig werden soll. Ob die Klage Erfolg haben wird, hängt davon ab, ob der angegriffene Beschluss bzw. der Nichtbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und muss für jeden Einzelfall geprüft werden.
Die Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Wohnungs- bzw. Sondereigentum ist relativ einfach. Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist. Sondereigentum sind, einfach ausgedrückt, die Wohnungen bzw. Räumlichkeiten, die vertraglich nur bestimmten Miteigentümern zugeordnet werden. Das Sondereigentum gehört also nur dem jeweiligen Eigentümer. Eigentümer können mit ihrem Sondereigentum grundsätzlich so verfahren, wie sie möchten, solange sie hierbei nicht das Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum anderer beeinträchtigen.
Neben dem Sondereigentum besteht die Möglichkeit den Eigentümern noch Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen einzuräumen. Die Sondernutzungsflächen gehören zwar zum Gemeinschaftseigentum, dürften aber aufgrund vertraglicher Vereinbarung ausschließlich von dem Sondernutzungsberechtigten genutzt werden. Vorsicht ist hier jedoch geboten, wenn hier bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen. Diese sind, sofern keine abweichende Regelung getroffen ist, grundsätzlich nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft möglich. Zu den relevantesten Sondernutzungsflächen gehört der Gartenabteil.
Die Teilungserklärung regelt im Kern wie ein Objekt aufgeteilt und die Miteigentumsanteile zugeteilt werden.
Die Gemeinschaftsordnung ist quasi die Verfassung der Eigentümergemeinschaft. Hierin werden sämtliche Rechte und Pflichten der Eigentümer festgehalten, wie zum Beispiel die Stimmrechte und die grundsätzliche Kostenaufteilung unter den einzelnen Eigentümern und natürlich die Art und Weise, wie das Wohnungs- und Gemeinschaftseigentum genutzt werden darf.
Fast jede mittelgroße bis große WEG hat eine Hausverwaltung, die mit der Betreuung des Gemeinschaftseigentums beauftragt ist. Dies macht auch Sinn, da die ordnungsgemäße Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft aufwändig ist und viele Stolpersteine birgt weshalb die Verwaltung in professionelle Hände gegeben werden sollte.
Die Hausverwaltung wird durch die Eigentümerversammlung grundsätzlich für mehrere Jahre bestellt und kann von dieser auch abberufen werden. Rechte und Pflichten der Verwaltung ergeben sich aus dem Verwaltervertrag. Hierzu geht vor allem die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung und Umsetzung der darin getroffenen Beschlüsse. Der Verwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen, oder aber, wenn es innerhalb der WEG Konflikte gibt, zum Beispiel während eines Beschlussanfechtungsprozesses.
Neben der Hausverwaltung ist der Verwaltungsbeirat ein weiteres wichtiges Organ innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Eine gesetzliche Pflicht, Verwaltungsbeiräte zu wählen gibt es nicht, ist aber durchaus sinnvoll. Der Verwaltungsbeirat hat die Aufgabe, den Hausverwalter bei der Durchführung bestimmter Aufgaben zu unterstützen und zu überprüfen. Dadurch kann sichergestellt werden, dass der Verwalter seinen Aufgaben ordnungsgemäß nachkommt.
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Kanzlei Weissinger
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Thomas Weissinger
Rechtsanwalt
Bevor ich mich im Jahr 2019 für die Selbständigkeit entschied, war ich unter anderem in einer renommierten auf Wirtschaftsrecht spezialisierten Kanzlei im rheinland-pfälzischen Trier tätig.
Bereits seit Beginn meiner anwaltlichen Tätigkeit liegt ein Schwerpunkt im Immobilienrecht, insbesondere im Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Im Versicherungsrecht vertrete ich Versicherungsnehmer bei der Schadensregulierung gegenüber der Versicherungsgesellschaft, wenn diese sich weigert, die Kosten für den entstandenen Schaden zu übernehmen.
Neben meinen Schwerpunkten im Immobilienrecht und Versicherungsrecht übernehme ich selbstverständlich auch Fälle aus dem allgemeinen Zivilrecht (z.B. Kaufrecht, Werkvertragsrecht, Schadensersatzrecht).
Im Erbrecht bin ich neben der forensischen Tätigkeit, etwa bei der Durchsetzung von Pflichtteilsansprüchen, auch beratend tätig und unterstütze meine Mandanten beispielsweise bei der rechtssicheren Gestaltung eines Testaments
Zu meinen Mandanten zählen sowohl Privatpersonen wie auch kleine bis mittelständische Unternehmen.
Ich bin Mitglied des Deutschen Anwaltverein.
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Thomas Weissinger
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Quelle: https://www.e-recht24.de
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